Blog

Blog

Tuesday, June 29, 2010

Apa Kabar, SMF?



Oleh SUHARTOKO

Di era 1995-an, ketika secondary mortgage facility (SMF) masih diwacanakan dan kerap diperbincangkan dalam seminar-seminar, banyak pihak, terutama para pebisnis properti, menaruh harapan dan mendesak pemerintah agar lembaga atau fasilitas pembiayaan sekunder ini dibentuk di Indonesia. Desakan ini di antaranya untuk meminimalkan ketimpangan (mismatch) pembiayaan oleh bank-bank penyalur kredit properti, khususnya kredit pemilikan rumah (KPR). Dengan demikian, penyaluran KPR bisa dioptimalkan dan bisnis perumahan akan lebih terpacu. Inilah harapan yang melandasi perlunya SMF.
Kuatnya keinginan pembentukan SMF cukup realistis mengingat sistem pembiayaan yang dilakukan perbankan dalam menyalurkan KPR cukup rentan dan berisiko bagi keamanan likuiditas. Padahal, 80-90% pembeli unit-unit rumah yang dibangun pengembang (developer) memanfaatkan fasilitas KPR yang disediakan bank. Sementara dari aspek tempo pengelolaan, ada ketimpangan cukup mencolok antara pengembalian dana pihak ketiga oleh bank dan masa angsuran (tenor) KPR debitur.
Ketimpangan itu terjadi karena sumber dana bank yang dihimpun dari pihak ketiga berupa giro, deposito, dan tabungan, umumnya berjangka pendek, kurang dari dua tahun. Sementara masa angsuran KPR cukup panjang, berkisar antara 5 hingga 20 tahun. Karena itu, hadirnya SMF yang didesain bisa mengambil alih risiko tersebut, paling tidak bisa melonggarkan nafas bank dalam mengelola dananya.
Di negara-negara yang sistem perbankannya relatif mapan, keberadaan dan peran lembaga semacam SMF sudah berlangsung puluhan tahun. Di Amerika Serikat, misalnya, Federal Home Loan Bank (FHLB) telah memberikan pinjaman yang dijamin (collaterilized) kepada penyalur kredit perumahan sejak 1930-an. Di Perancis, Caisse de Refinancement de Hypothecaire (CRH) juga melakukan fungsi yang sama. Demikian juga di negara-negara Asia seperti National Bank of India, National Home Mortgage Finance Corporation di Filipina, dan Cagamas di Malaysia (Budi Santoso, 2000:80).
Terbitnya Peraturan Pemerintah (PP) 19/2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan, di atas kertas sebenarnya bisa menjawab mismatch pembiayaan perbankan sekaligus menggairahkan penyaluran KPR di tanah air. Pada gilirannya, ceruk pasar perumahan akan terbuka karena bunga bank dimungkinkan relatif rendah, sehingga daya beli konsumen perumahan meningkat.
Komitmen pemerintah tampaknya tidak hanya sebatas menerbitkan PP 19/2005 sebagai payung hukum pelaksanaan fasilitas pembiayaan sekunder perumahan. Lewat Departemen Keuangan, dibentuklah perseoran yang secara khusus menangani masalah tersebut. Perseroan yang berdiri pada 15 September 2005 itu bernama PT Sarana Multigriya Finansial (Persero).
Namun, hingga kini perseroan itu belum menunjukkan peran konkretnya. PT SMF sepertinya masih sibuk menangani aspek legal dan persiapan transaksi, dan belum memasuki tahap riil action . Selain itu, belum kelarnya finalisasi RUU Sekuritisasi disebut-sebut juga sebagai batu sandungan pengoperasian PT SMF. Kapan SMF yang sudah 10 tahun lebih mengendap pada tataran wacana memberikan kontribusi konkret bagi pertumbuhan ekonomi, khususnya subsektor properti?
Tanpa bermaksud menafikan pentingnya payung hukum yang akan melempangkan jalan pengelolaan pembiayaan sekunder perumahan, seyogyanya manajemen PT SMF tak hanya berpangku tangan menunggu implementasi RUU Sekuritisasi. Langkah-langkah progresif mesti dilakukan sebagai persiapan sebelum perseroan ini benar-benar tancap gas. Di antaranya, mengintensifkan komunikasi bisnis dengan bank-bank yang selama ini concern terhadap penyaluran KPR, khususnya Bank Tabungan Negara (BTN).
Selain itu, secara bertahap perlu diupayakan terus menambah modal kerja PT SMF yang awalnya dipatok hanya Rp 1 triliun. Penambahan modal ini perlu dilakukan karena potensi kapitalisasi pasar perumahan yang dilempar lewat mekanisme KPR jauh lebih besar ketimbang modal yang ditempatkan pada perseroan tersebut. Paling tidak, untuk mengoptimalkan peran perusahaan pelat merah ini dalam menjaga kelangsungan pasar perumahan, dibutuhkan modal Rp 5 triliun hingga Rp 10 triliun.

Pasar Lesu
Di tengah lesunya pasar properti akibat tingginya bunga bank dan kondisi makro ekonomi yang belum sepenuhnya kondusif, hadirnya PT SMF sebenarnya bisa jadi obat mujarab. Paling tidak, di saat bunga KPR yang cenderung fluktuatif, peran perusahan ini diharapkan mampu mengerem laju bunga bank, dan sangat mungkin malah menurunkannya. Sayang, konsep manis yang melekat pada SMF belum semanis rasanya, karena masih harus menunggu payung hukum berupa UU Sekuritisasi.
Masalahnya, kapan RUU Sekuritisasi ini kelar dan diundangkan sehingga bisa menjadi pijakan untuk mengembangkan fasilitas pembiayaan sekunder perumahan? Di tengah tarik-menarik kepentingan dan labilnya suhu politik di gedung DPR, siapa yang berani memberikan garansi, bahwa RUU tersebut bisa digolkan menjadi UU sesuai waktu yang kita inginkan, sementara roda perusahaan terus menggelinding?
Sebagai salah satu alternatif meminimalkan mismatch pengelolaan dana perbankan dan menjaga kesinambungan pasar perumahan yang sebagian besar memanfaatkan KPR, konsep secondary mortgage facility cukup ideal diterapkan di Indonesia. Karena itu sangat disayangkan jika PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) yang pendiriannya dihajatkan mengemban fungsi tersebut berlalu sia-sia, tanpa memberikan kontribusi konkret bagi perkembangan bisnis perumahan. ●

No comments:

Post a Comment

Blog Archive